我在碧桂园的1000天读书笔记

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读完这本书,对于杨国强有了一个全面的认识,可以说碧桂园等同于杨国强,杨国强靠着碧桂园实现他的人生理想。杨国强早年是个农民,靠着地产的大开发周期从包工头开始,慢慢的做起房地产,又凭借着他的理想主义和对人性的把握,将碧桂园一步步做到了销量第一的房地产企业。杨国强的理想就是将碧桂园打造成全球性的房地产公司。

可以用几个关键字来概括杨国强:有大局观、有魄力、有梦想、勤奋、懂人性。

大局观,说这个局,就是中国改革开放中国经济腾飞这个局,他说: “我成功的道理并不复杂,只是坚信中国改革开放的政策不会变,坚信只有是好的地产物业总会有人买,于是也就踏踏实实地做,在“用心”二字上下功夫。要讲有那么一点儿特别,就是在别人都不看好的时候,不跟风,不气馁,冷静地进行市场分析,小心求证,大胆布局”

有魄力,在别人不敢拿地的时候力排众议,在大家对房地产悲观的时候有自己的独到的见解。2014年地产出现低谷,大家都对拿地表示担忧,而杨国强却反其道行之,大量拿地,最终在2015年业绩大幅度爆发。如果说这是运气也无可厚非,正如平安马明哲说的杨有福相那样,但我想运气也总是给少数有准备的人和嗅觉灵敏的人。运气与魄力也算是核心竞争力。

有梦想,但凡想要做出一番事业的人,没有梦想大部分的人会停歇在金钱的富裕上。事业不用太大,物欲的需求已经能得以满足,这时候很多人会放弃努力和目标,毕竟闲适的生活吸引力是很大的。杨说过,我就像一个小朋友一样,每天都希望看到一些新东西,每天都希望将我的企业带入一个新阶段,看到不一样的风景,达到顶级的规模,就是这样的梦想在帮助他一步步的登上地产的巅峰。

勤奋,有了梦想就要付诸实践,与同行拼时间拼效率就必须勤奋。碧桂园以高周转着称,他们对项目有个567法则:买地之后,该地块必须做到,5个月开盘销售,6个月现金回笼,7个月达到资金收支平衡。杨很推崇沃尔玛的理念,一直学着将碧桂圆打造成一个像卖生活用品一样卖房子的企业。杨最近又有新的举动,要求设计师们要当天出图,网上众说纷纭,究竟效率是否会影响质量,这里暂时不展开说。

懂人性,这一点我想是最关键的一点。碧桂园在很早就提出了成就共享计划。企业在规定的目标完成后将项目的利润拿出20%奖赏给项目的人员。每个人都是一个经济人,工作是为了更快更多的获取经济效益,杨看到了这一点,将利润分给大家,调动所有人的积极性,让大家都为自己拼命干活。

碧桂园是一个私企,所以杨就等同于企业,杨的这些关键字也深深的印刻在了碧桂园的经营管理上。这里插一个杨的策略,博士计划。他花巨资聘请了数百名博士,让他们从基层干起,慢慢一步一步根据博士的表现提拔出出类拔萃的来单独做项目。有人不解问他,他说,读到博士,至少证明其能力不差,我们找他进来,只要100个人中有一个能像成总(其中一个出类拔萃的博士)那样,我们招这100个人就值得。杨总是用一些非常朴素而符合经济规律的思维在运营着碧桂园。

下面再来谈谈碧桂园,公司基本上是以杨的思路和各方面建议最终由杨拍板的方式运营。在遇到地产不景气的时候,各方建议碧桂园采取多元化的思路来做企业,请来了各种咨询公司,分析国际国内形势,分析同行,提出了往哪些方向转变,虽有理有据,但杨总是靠他的自觉来判断,对此都是草草否决。而事实呢?专注于地产让碧桂园成就了今天的行业龙头。下面说说碧桂园的一些主要特点:

  • 碧桂园采取的是在三四线城市布局,不进入一二线市场,大片的拿低成本的地,营造一个“五星级的家”有绿化、有景观、小区设施齐全。当然最近的消息是,碧桂园也开始进军一二线市场。
  • 碧桂园采取高周转的方式卖房,学习沃尔玛,毛利低周转快,他们的房子平均售价大概只有9000,当然这和他们三四线的布局也有关系
  • 推行成就共享机制,调动负责项目人员的积极性。后来又推出合伙人制,让管理层和其他的员工真金白银的跟投项目。
  • 执行力强,这和杨有关系,书中很多场景提到杨大发雷霆,当场辞退员工。执行力强也才能实现高周转
  • 博士计划,大量聘请与培养博士,选出类拔萃之内单独做项目。

碧桂园是个优秀的企业,投资我们总是要将最坏的打算都想清楚,让我来捋一捋其的风险:

第一:地产的弱周期。现在的政治观点是提倡房子是用来住的,如果地产长时间进入弱周期,那势必会影响所有的地产商。特别是碧桂园这种以三四线人口流入减少的地产商更严重。一旦弱周期,各种问题就会暴露出来,成就共享计划和跟投项目也会从助力器变成包袱,而且可能会进一步出现矛盾。书中提到如果出现资金周转上的困难即高周转失效后,杨说了几个办法:

1.立即停止在建项目,开支就可减少

2.盘活有价值资产,促使资金快速回笼

3.寻求银行融资,利息高点也可以

4.实在不行,可把股权质押或者出售进行融资

第二:海外市场的投入可能让碧桂园带入泥潭。杨如是说:一旦“森林城市”成功,就会把这个模式复制到全世界每个国家,先从东南亚国家开始,期待有一日,国外带来的收入和国内带来的收入达到一比一。我手上没有具体数字,不知森林城市运行得如何,但是就知乎上的评价似乎不很理想。不同国家的环境、经济、人文都很不一样,能否异地复制,能否实现1:1,有待时间的验证。而如大量的投入没有回报,可能让碧桂园陷入泥潭,另外还有万达的前车之鉴。

第三:领导人因素,从书中可以看出,碧桂园其实是一堂言,如果杨策略失误或者其他原因无法继续带领企业,后续人是否能有同样能力来领导?当然我不是否定一堂言,有时候一个伟大的管理者能够孤注一掷,险中求胜。

除了第三点以外,前两点我们都可以通过公布的销售量数据来判断,海外市场方面我尚未阅读年报不知是否有单独列出条目

最后我查了一下书中提到的2016年股东大会。2016年五月份与2018年四月份对比,股价3块多比15块多,涨了五倍。市值673亿,当前3382亿,涨了五倍。销售额1400亿比5500亿,涨了4倍。总的来说,现在的估值比2016年五月份来得贵。另外公司市值的提升就代表了后续的增长幅度会可能会越来越小,这一点似乎比不上大家看好的融创、新城等企业。

最后摘抄一些记录下来的书中原文:

是否愿意把一定比例的经营成果拿出来分配给团队,很大程度上取决于老板的胸怀。只有胸怀宽广的老板,才能凝聚最优秀的人才

如果你从出生到学会走路永远都踩在红地毯上,有鲜花相伴;太阳太大天有雨时有人替你打伞,还有汽车代步……你觉得有什么意思吗?如果每天都有好东西自己送到你面前,这样的人生的意义何在?人生就像爬山,风吹日晒,一路辛苦,当你爬到山顶看到有棵松树,坐在那里吹凉风休息时,才会有幸福感,而不是 刚才说的有一些人平淡无奇地走了一生。人就应该不负此生。

从事房地产业务的人都知道,土地是房地产公司的核心竞争力,在哪里买地,买什么样的地,土地成本是多少,开发节奏怎么控制等等,都集中表现在买地策略上。

书中提炼出企业成功经营的10大法则:

(1)敬业(2)与所有同事分享利润,把他们视为合伙人(3)激励你的合伙人(4)交流沟通(5)感激你的同事为公司所做的每一件事(6)成功要大肆庆祝,失败则不必耿耿于怀,不要对自己过于严肃,尽量放松,这样你周围的人也会放松,充满乐趣,经营显示激情(7)倾听公司中每一位员工的意见,并要想方设法广开言路(8)要做得比顾客所期望的更好(9)比对手更好地控制费用(10)逆流而上,另辟蹊径,藐视传统的观念

“成就共享”对环境因素特别敏感,这就是这一举措的最大弊端。环境好时,皆大欢喜;环境差时,问题就暴露出来了。

2014年形势不好,大多数项目估计没机会获得巨额奖金,因此引发对管理的伤害会很大。按照正常情况预测,会出现规模与毛利率的逆向变动。如果还在追求规模快速成长,那么必然损失的是毛利率水平。如何保持规模和毛利润同步或平衡,这很关键,也是决策层时常需要面对的难题。

说到底,销售是房地产公司生存的根本。只有把建造的房子顺利地卖出去,企业才有真正的生命力

在做生意方面,财务要记住,在不违法的前提下,永远不要让公司受到任何约束,有的做就狠狠地做,没的做就耐心地等待

杨主席平时最喜欢抓五件大事:一是布局,二是买地,三是社区规划,四是户型研发及新材料应用,五是找最优秀人才

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